[송파잠실변호사] 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 가지려면 임차보증금을 전액 지급해야 하나요?

"

주택임대차보호법상 임차인이 주택인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖추면

우선변제권이 생긴다던데

임차보증금을 아직 전액 지급하지 않았더라도 우선변제권을 가질 수 있는 건가요?

"

 

A. 법원은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다고 하였습니다. 따라서 임차보증금의 전액 지급여부는 우선변제권과 관련이 없습니다.

 

 

< 사건 개요 >

​

임차인 A씨는 임대차 계약을 체결하여 주택을 인도받고 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았습니다.

이 사건은 해당 주택에 관하여 경매가 진행되면서 작성된 배당표에 관하여 A씨가 배당이의의 소를 제기한 사안입니다.

​

이 사건에서 우선변제권이 발생하는 요건 중 '주택의 인도'에 해당하기 위해서 임차보증금의 전액 지급이 필요한지가 문제되었습니다.

​

​

​

< 법원의 판단 >

주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다(대법원 2017. 8. 29 선고 2017다212194 판결).

 

이 판결은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 전입신고가 있고 확정일자를 갖추는 것으로 충분하고, 임대차보증금의 지급 여부는 영향을 미치지 않는다는 점을 확인하였습니다.​

​

​

법률사무소 제이는 항상 의뢰인의 사건 해결을 위해서 고민하고 있습니다. 의뢰인에게 가장 신속하고 적합한 해결 방법을 찾아드리고 시작부터 마지막까지 신뢰와 책임감 있는 자세로 함께 하겠습니다.

​

​​

법률사무소 제이에서는 15분 무료상담을 진행하고 있으니, 방문 상담 예약 주시면 친절히 안내해드리겠습니다.

​

​​

감사합니다.