[송파잠실변호사] 코로나 19를 이유로 임대료를 깎을 수 있다?! 차임증감청구권 A to Z

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임대인이 착한임대인 운동에 동참해주지 않더라도 임대료를 깎을 수 있는 방법이 있다던데

그게 무엇인가요?

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코로나 19로 경제침체가 심각한 상황에 이름에 따라 이른바 '착한임대인 운동'을 통해 임대인들이 임대료를 인하하는 현상이 나타났습니다. 그러나 모든 임대인들이 이 운동에 동참하는 게 아닌만큼 코로나 19로 인해 경제적 타격을 입은 임차인들은 다른 방법을 강구하고 있습니다. 그 방법 중 하나가 바로 '차임증감청구권'입니다.

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1. 차임증감청구권이란?

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법률상 규정된 사유가 발생한 경우 장래의 차임을 증가, 또는 감소하도록 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

차임증감청구권은 민법, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법에 아래와 같이 규정되어 있습니다.

​민법 제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. ​ 주택임대차보호법 제7조(차임증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 ​경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ​ 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ​ 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ​

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2. 코로나 19 사태를 이유로 차임증감청구권을 주장할 수 있을까요?

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현재 세계보건기구(WHO)가 코로나 19를 팬데믹(세계적 대유행)으로 규정했으며 정부에서도 사회적 거리두기를 적극적으로 권고하고 있는 등의 사정은 '경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당할 여지가 있습니다.

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법원은 차임증감청구권의 행사 가능성에 관하여 이미 당사자 간 합의로 정한 차임을 변동시키는 것이기 때문에 '사정변경의 원칙' 요건인 아래 4가지에 비추어 판단하였습니다(서울지방법원 1998. 12. 11 선고 98가합19149 판결).

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① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것

② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것

③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것

④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것

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3. 차임증감청구권은 어떻게 행사해야 하나요?

민법 제628조에 의한 임차인의 차임감액청구권은 사법상의 형성권이지 법원에 대하여 형성판결을 구할 수 있는 권리가 아니므로 차임청구의 본소가 계속한 법원에 반소로서 차임의 감액을 청구할 수는 없다(대법원 1968. 11. 19 선고 68다1882 판결).

위 판례와 같이 법원은 차임증감청구권의 성격을 '사법상 형성권'으로 보기 때문에 소를 제기할 경우 소의 종류에 유의하셔야 합니다.

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민사소송에서 소의 종류는 크게 확인의 소, 이행의 소, 형성의 소가 있는데요

임차인이 사정변경을 이유로 차임감액청구를 할 때 형성의 소로는 할 수 없다는 것이 위 판결의 취지입니다.

또한 위 판례에 따라 반소의 형태로도 할 수 없다는 것 역시 주의하셔야 합니다.

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감사합니다.

 

 

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