[송파잠실변호사] 명도 소송 ,유의할 점

임대차 계약기간이 끝났는데도 불구하고, 세입자가 나가지 않을때. 말도 해보고 내용증명도 보내보지만 아무런 대응도 하지 않을 때, 결국에는 명도 소송을 제기할 수 밖에 없습니다.

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명도소송을 제기할 경우, 유의할 점에 관하여 알려드릴까 합니다.

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1. 명도소송을 제기할 수 있는 경우와 검토해야 할 사안!

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세입자가 계약이 만료되었는데도 퇴거하지 않을 때

​-계약이 묵시적 갱신이 되지 않았는지 검토

 

세입자가 월세를 미지급하였을 때

-주택은 2회, 상가는 3회라, 반드시 연속이어야할 필요없으므로 누적된 연체 횟수!

 

부동산을 경매로 낙찰받았는데 세입자가 퇴거하지 않을 때

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2.명도소송을 왜 해야 할까요?

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명도소송의 사유는 월세 연체인 경우가 많은데, 월세를 연체하면 일반적으로 보증금에서 공제를 합니다.

그런데 명도소송의 소요 시간을 감안하였을 때(5~7개월), 소송이 종결될 때 까지 공제할 보증금이 부족하게 되기 때문입니다.

따라서 기타 비용을 감안하면, 보증금이 적어도 10개월치 월세가 되었을 때에는 명도소송을 제기하는 것이 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

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3. 명도소송만 하면 되나요?

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부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 합니다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유이전금지가처분신청’을 해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 안전합니다. 명도소송 제기 단계에서 점유자가 부동산을 타인에게 이전할 경우 기존 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 잃게 될 수 있기 때문입니다. ​

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