[송파변호사] 임대인이 보증금을 안 줄 때, 보증금 반환 청구?

​

법률사무소 제이 대표 변호사 박경미입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우의 대응방법은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

1. 이사를 한 경우 : 임차권등기명령신청 후 바로 보증금반환청구소를 제기

2. 이사를 하지 않은 경우 : 일단은 내용증명

---

 

1. 이사를 한 경우

​

원룸같이 보증금이 5천만 원이 넘지 않고, 방을 먼저 뺀 뒤 임대인에게 보증금을 달라고 했으나, 임대인이 돌려주지 않고 있는 경우입니다. 이사를 해버리면 부동산경매 시 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에(임대인에 대한 대항력이 사라지는 게 아닙니다), 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

​

그 뒤 보증금반환청구의 소를 제기합니다. 임대인이 보증금을 안 돌려주는 건 다음 임차인이 안 들어와서 못 돌려주는 경우가 많기 때문에, ​내용증명은 효과가 없습니다. 지급명령이 좀 더 간단한 절차라고 하지만, 임대인이 이의를 할 경우 결국은 소를 제기해야 하기 때문에 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

​

보증금반환청구의 소를 제기할 경우에도, 보증금반환청구 소송은 소액사건심판법을 준용하기에, 다른 민사소송보다 빠르게 진행됩니다. 따라서 바로 소를 제기하는 것이 좋습니다.

​

2. 이사를 하지 않은 경우

​

이사를 하지 않았는데 임대인이 보증금을 주지 않을 의사를 표시하는 경우는 대게 전세보증금이 문제가 되는 경우입니다. 전세 종료일은 다가오는데, 새로운 세입자는 구해지지 않고, 집주인은 전세금을 내릴 생각을 안 하니 아무리 봐도 전세가 빠질 것 같지 않을 때 소송을 고민하게 됩니다.

​

이때, 이사를 한 경우처럼 임차권등기명령을 신청해 버리면 새로운 세입자는 영영 들어오지 않을 수 있습니다. 부동산등기부등본에 임차권등기명령이 기재되고, 한 번 임차권등기명령이 기재된 집은 세입자가 들어오지 않습니다. 이 집주인은 돈을 안 주는 집주인이다.라고 광고하는 것과 마찬가지이기 때문입니다.

한 번 임차권등기명령이 기재된 다면, 부동산 강제경매까지 갈 각오를 해야 합니다. 빠르면 8개월, 늦으면 1년 정도는 지금 살고 있는 집에서 살 수도 있다는 생각을 해야 합니다.

​

따라서 저는 개인적으로 내용증명을 먼저 보내는 것을 추천드립니다. 내용증명은 "나는 전세 만료일이 되자마자 '임차권등기명령신청'을 할 것이라는 점, 강제경매까지 불사할 예정이라는 점, 그 밖에 손해배상도 함께 청구할 예정이라는 점, 그러니 전세가액을 내려서 다음 임차인과의 계약을 하루빨리 하기를 바란다"라는 내용이 들어가도록 작성합니다.

​

대부분의 임대인들은 위와 같은 내용증명을 3일 간격으로 2번 정도 받으면 전세가격을 내리셨고, 의뢰인은 다음 임차인에게서 전세금을 받고 이사를 가시곤 하셨습니다. 보증금반환, 무조건적인 소송이 아닌 상황에 따른 대응이 필요합니다.